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真有那么多降價的房源嗎?業主們到底還能扛多久?現在到底還能不能上車?

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真有那么多降價的房源嗎?業主們到底還能扛多久?現在到底還能不能上車?

市場越來越撲朔迷離!

越是看不到實際的成交價和掛牌報價,大家心里就越不樂觀。

8月結束后,深圳二手房2000套的成交量再次給大家澆了一盆冷水。

原本5月突破2318套,成交逆勢反彈的喜悅,再也不見蹤影了。

現在大家都揣著票子更加小心翼翼,因為不知道何時會有松綁政策,不知何時牛市能再現。

但是大家仍舊對未知的市場充滿好奇。

有人問,真有那么多降價的房源嗎?業主們到底還能扛多久?現在到底還能不能上車?

帶著這些問題,接下來英雄認為有必要看看下面幾組數據。

會有你想要的答案。

先來看掛盤量的變化。

量在價先,掛牌量,成交量往往都跑得比價格快。

這幾天,深圳房中協披露了8月四個中介平臺(樂有家、世華、貝殼找房、中原)的掛牌總量。

這4個中介平臺,基本囊括了深圳絕大部分二手房源,整體數據變動,有一定的說服力。

于是有不少人以此為依據認為,賣家已經開始悄悄拋售了。

數據顯示,截至2022年9月1日,根據四大行(樂有家、世華、貝殼找房、中原)公開掛盤出售數據統計,全市共掛盤出售房源97398套(存重復房源),對比8月1日統計的88005套掛牌房源增加9393套,環比增長率為10.7%。

英雄拉了一下更早之前的數據,4大中介平臺包含重復房源,2021年10月整體掛牌達到148403套,相比當前的97398套多了51005套。

有如此大的差距,根本原因是受去年監管要求發布房源必須遵循“三碼”俱全政策所影響,導致今年1月份,中介掛牌房源斷崖下滑,目前仍然是掛牌房源恢復調整期。

雖然每月掛牌房源有所增加,但很明顯,已經不能作為衡量業主加速賣房的依據,只能說明回暖不夠給力,業主放盤的意愿暫時還沒有明顯的提升。

至少需要等到存量掛牌房源恢復到去年同期水平才能說明問題。

想知道現在真實的市場如何,除了掛牌量,就是價格。

再來看價格的變動情況。

隨著掛盤量的增加,大家都很好奇,深圳到底有沒有回調。

最近由于一些筍盤個案太多,不少人也認為不足以說明問題。

英雄追蹤了一下2020年至今的數據,參考樂有家20個熱門片區的掛牌價格變化可以看到,價格回調是有的,但是沒有暴跌。而且相比2020的大牛市,很多核心片區的調整幅度只能算是小有回落。

這是20個片區的變動。

實際上,如果回溯更大范圍的數據會發現,2020年四季度上漲最快的50個區域中,連龍崗的平湖、木棉灣、百鴿籠,羅湖的泥崗、東門、筍崗,成交均價同比漲幅也超過了20%。

那么,如果要徹底抹平2020年大牛市的漲幅,需要多久?

英雄根據前面的數據做了一下預測。

如果按照每個月回調2%的幅度,至少還需要經歷4-10個月深圳二手房才會真正回到2019年年底的價格。

比如龍崗中心城片區,2020年四季度成交價同比漲幅達到12.3%,經過2021年四季度、2022年二季度以及2022年8月的變動,以2020年四季度作為錨點才回調4.35%,相比2019年四季度仍然有7.45%的漲幅。

如果每個月按照2%的回調幅度,經歷4個月成交價才會回到2019年四季度的水平。

再比如南山南頭片區,2020年四季度成交價同比漲幅達到40.52%,經過2021年四季度、2022年二季度以及2022年8月的變動,以2020年四季度作為錨點才回調14.8%,相比2019年四季度仍然有19.74%的漲幅。

如果每個月按照2%的回調幅度,經歷9個月成交價才會回到2019年四季度的水平。

當然,這些結論是基于接下來每個月回調幅度是環比2%的基礎之上。

實際上,當前深圳絕大部分片區的回調幅度基本上需要經歷2個月的疊加才會達到1.5%—2%左右的回調幅度。

如果本身在2020風口漲幅就超過40%的片區,那么要徹底回到2019年年底的價格水平,這個時間則會更久。

換句話說,以這樣的趨勢,2020年初上車的業主們至少還能再扛半年。

但是實際情況如何,這里只能做一個大概的預測,誤差有多大,還需要看業主們真實的心態如何,開發商們推售新房的情況以及買家們對預期的樂觀程度等等。

現階段橫盤,買家想以指導價甚至低于指導成交,但是業主少掙了不樂意,不急賣的會一直扛著。

我們所能看到降價的房子,大部分都是前期一些“炒風很旺的小區”,風口過去了,價格也就被打了下來。

與二手房成交實實在在的數據不一樣,當前的新房最大難題是如何把去化數據做得好看又不失體面。

市場越不好,去化數據的泡沫就越大。

比如光明某個項目,開盤喜報公告賣出兩百六十多套,但兩個月過去了,實際網簽顯示只有130套(截至9月5日);

寶安石巖的宏發悅云花園,799套住宅,公告顯示有470人選房,開盤當天去化410套左右,但是開盤3個月備案平臺顯示總共才358套(截至9月5日)。

雖然網簽有延遲的可能,但是備案很久數據還是差距太大的,就多少有點不正常了。

所以,可以預見接下來新房的銷售喜報或許不會這么赤裸了。

開發商們而是會調整策略,到最后海報上只會顯示“勁銷XX億元”、“收XX億元”。

這樣既能把營銷功夫做足,又能避免大家較真去對照備案的數據。

不過,市場不樂觀,不好的盤,價格沒有優惠,營銷做得再好也不管用。

降價營銷依舊會是賣得不怎么樣的項目的救命稻草,因為有便宜大家都會去撿。

最明顯的,這幾天平湖中心區的合正新悅潤園和南山中心的中泰印邸都拿出尾盤來搞促銷。

這兩個盤的促銷海報出來沒多久,就有人趁著活動選房了。

合正新悅潤園的1棟4單元2405房以及1棟2單元的2205號房,在官方備案平臺上都顯示“已備案”。

中泰印邸拿出3606號房以及3505號房進行促銷,在官方備案平臺上,同樣也顯示3505號房源已經轉移登記。

這兩個項目前者直線1.4公里外就是東莞的鳳凰山,不近地鐵,容積率比較高 ;后者得房率低,整體車位不太充足。

但就是這樣的情況,通過促銷活動,也仍然也能讓購房者買單。

所以對開發商而言,深圳樓市的下半場,真的要拼營銷速度,才能抓得住剩余的購房者。

如果對市場感知不夠迅速,很有可能在營銷策略上出現重大的誤判。

眼下的市場,建議賣不動的新房,還是少玩點營銷手段,把利益實實在在讓給購房者,盡早給出折扣才是留住僅剩的剛需的最好出路。

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